Leibrente: Der Hausverkauf Stück für Stück

Was ist eine Leibrente?

Die Leibrente ist eine regelmäßige Zahlung an einen natürlichen Empfänger bis zum letzten Tag seines Lebens. Bei der Immobilienleibrente verkauft der Immobilieneigentümer sein Wohneigentum, dafür wird ihm jeden Monat ein festgelegter Betrag überwiesen, und er erhält ein lebenslanges Wohnrecht, das notariell abgesichert und im Grundbuch eingetragen wird. Die Höhe des festgelegten Betrags ist abhängig vom Wert der veräußerten Immobilie, aber auch das Alter des Verkäufers ist für die Dauer der Zahlung eine entscheidende Größe - darum ist das Prinzip Leibrente vor allem für Senioren interessant.

Die Leibrente ist sowohl für Kinderlose als auch für Immobilienbesitzer mit Kindern eine Möglichkeit, ein Haus oder eine Eigentumswohnung in Barmittel zu übersetzen, ohne sich räumlich verändern zu müssen: Eltern können ihren Kindern die bewohnte Immobilie überschreiben und sich dafür Nießbrauch und monatliche Zahlungen zusichern lassen. Kinderlose haben mit der Leibrente die Möglichkeit, sich finanziell komfortabel aufzustellen, ohne dafür ihr gewohntes Umfeld verlassen zu müssen - sie können beim Verkauf an einen Investor ihrer Wahl vor allem darauf setzen, den höchstmöglichen Preis auszuhandeln.

Warum immer mehr Menschen auf eine Leibrente setzen

Leibrenten genießen spätestens seit der Finanzkrise 2008 wachsende Popularität. Während die bundesdeutsche Gesellschaft immer älter wird, sinken die Erträge durch klassische Anlagen wie Lebens­versicherungen und Kontoeinlagen. Gleichzeitig erleben vor allem Ballungsgebiete einen Immobilienboom wie seit Jahrzehnten nicht mehr. Immer mehr Menschen ziehen in die Stadt, und Immobilien gelten in Zeiten der Niedrigzinspolitik als eine der wenigen verbleibenden “soliden” Anlagemöglichkeiten. Die Folge: Nicht nur Mieten steigen, auch Immobilienwerte haben rasant an Wert gewonnen.

Was Wohnungssuchende vor zunehmende Herausforderungen stellt, ist für Immobilieneigentümer bares Geld wert. Wer eine Immobilie besitzt und sich finanziell absichern will, ohne sich räumlich zu verändern, findet in der Leibrente eine komfortable Möglichkeit, Pflege­lücke und Rentendeckel auszuhebeln. In jüngster Zeit gehen Anbieter von Leibrentenmodellen auch dazu über, den vereinbarten Gesamtbetrag für eine veräußerte Eigentumswohnung oder ein Haus auf einen Schlag auszuzahlen, zeitnahe Auszahlungen mehrerer zehntausend oder hunderttausend Euro sind in diesem Segment keine Seltenheit.

So funktioniert die vereinbarte Auszahlung

Die Leibrente ist eine regelmäßige Zahlung an einen natürlichen Empfänger bis zum Zeitpunkt seines Ablebens. Die Grundsätze der Leibrente sind nach §759 BGB geregelt. Sie setzt üblicherweise ein Rechtsgeschäft zwischen zwei Parteien voraus: Dem Verkäufer als Empfänger der Rentenzahlung einerseits (sog. Stammrecht auf Zahlung einer Rente) und dem Käufer als Gewährer der Leibrente.

Zwei unterschiedliche Arten von Vereinbarungen können dabei getroffen werden: Die verbundene Leibrente oder die gekürzte Leibrente. Die sogenannte “verbundene” Leibrente ist an die Lebensdauer mehrerer Personen gebunden. Üblicherweise entscheiden sich ältere Ehepaare mit einer gemeinsamen Immobilie für dieses Modell. Die Rentenzahlung endet mit dem Tod des Letztversterbenden, falls nichts anderes vereinbart worden ist. Bis dahin gilt auch das Wohnrecht beider Partner.
Die gekürzte (oder auch abgekürzte) Leibrente hingegen ist an die Lebensdauer eines einzelnen Rentennehmers gebunden und zeitlich befristet. D.h., es wurde ein Zahlungsziel zu einem bestimmten Zeitpunkt vereinbart (z.B. Gesamtauszahlung des vereinbarten Betrags innerhalb von zehn Jahren) Verstirbt der Rentennehmer vor dem vereinbarten Zeitpunkt, endet auch die Zahlungsverpflichtung des Immobilienkäufers, das Wohnrecht des noch lebenden Partners hingegen kann vertraglich auch darüber hinaus fortbestehen.

Das eigene Haus zu Geld zu machen kann auch als unmittelbare Ergänzung zur Altersversorgung infrage kommen, wenn Versicherungslösungen wie Lebens­versicherung oder Sterbegeld­versicherung nicht in Frage kommen. Bei der Leibrente kommen zwei Varianten zur Anwendung:

1. Klassische Leibrente: Bei der typischen Leibrente für eine Auszahlung für die restliche Lebenszeit des Verkäufers vertraglich fixiert.
2. Alternative Zeitrente: Die Zeitrente funktioniert prinzipiell nach den gleichen Grundregeln, allerdings wird ein fixer Zeitraum zur Auszahlung vertraglich festgehalten. Mit Ablauf des vereinbarten Zeitraums muss die Zahlungssumme abgegolten sein.
3. Alternative Umkehrhypothek: Eine verwandte Methode der Leibrente ist die Umkehrhypothek. Hier müssen Eigentümer ihr Haus nicht verkaufen, stattdessen wird bei der Bank eine Hypothek auf die Immobilie aufgenommen. Das Geldinstitut zahlt dann Zug um Zug den Gesamtbetrag der Hypothek als Rente an die Eigentümer aus. Die ursprünglichen Besitzer bleiben Eigentümer ihres Grundeigentums, nur die eingetragene Schuldenlast der Immobilie steigt - es wird also eine umgekehrte Hypothek aufgenommen. Mit der letzten Zahlung geht die geht die Wohnung oder das Haus dann abschließend in Besitz der Bank über, auch hier wird in der Regel zusätzlich ein lebenslanges Wohnrecht vereinbart.
4. Im Pflege­fall: Leibrente mit Nießbrauch: Die Leibrente ist außerdem eine gute Möglichkeit zur individuellen Absicherung: Wird der Rentenbezieher etwa zum Pflege­fall und ist nicht länger in der Lage, seine Immobilie weiter zu nutzen, kann er sie dank Nießbrauch auch weitervermieten, während er selbst im Pflege­heim lebt. Die erzielten Mieteinnahmen können dann für die Pflege aufgewendet werden und so die Pflege­kosten auch ohne eine private Pflege­zusatz­versicherung senken. Diese Option ist auch denkbar, wenn betagte Immobilieneigentümer die Unterbringung in einem Altenheim, bzw. einer Seniorenresidenz mit gehobenem Standard ins Auge fassen.

Wie hoch fällt eine Leibrente üblicherweise aus?

Die Höhe der Leibrente bemisst sich in erster Linie am Wert der auszulösenden Immobilie: Wohnung, Haus oder Grundstück werden nach den üblichen Kriterien des Immobilienmarktes bewertet. Dabei wirkt das lebenslang eingeräumte Wohnrecht wertmindernd - denn der Neueigentümer kann seine neu erworbene Liegenschaft in aller Regel mit festen Dauermietern nur schlecht weiterverkaufen. Auch Alter und Geschlecht des Eigentümers oder beider Eigentümer fließen in die Bewertung mit ein, um die statistische Lebenserwartung des Immobilieneigentümers auf den Zahlbetrag abzustimmen. Sie bestimmen dabei auch die Zahlungsdauer der vereinbarten Rente und sind ausschlaggebend für die Berechnung der tatsächlichen monatlichen Beiträge. Je kürzer die zu erwartende Zahldauer, desto höher die Einzelauszahlungen. Weitere Faktoren wie Inflation und die prognostizierte Wertentwicklung fließen in die Berechnung mit ein.

Schuldentilgung

Leibrenten können auch dazu genutzt werden, Schulden zu begleichen - etwa, wenn ältere Menschen in eine finanzielle Notlage geraten sind, die sie im Rahmen einer Zwangsvollstreckung durch Verkauf der Immobilie begleichen müssen. In einem solchen Fall kann die Immobilie etwa den eigenen Kindern übertragen werden, die sich dafür verpflichten, die Schulden ihrer Eltern schrittweise zu begleichen.

Alternative zu Schenkung und Vermächtnis

Auch als Ersatz einer Erbschaft oder Schenkung kann die Leibrente in Frage kommen. Hier übertragen Eltern Ihren Kindern eine Immobilie gegen dauerhafte Zahlung einer Leibrente. Auf diese Weise ist sichergestellt, dass das Familienvermögen in der Familie bleibt und die Eltern langfristig abgesichert bleiben. Diese Konstellation lässt sich auch zur längerfristigen Absicherung einzeln verbleibender Ehepartner einsetzen. Anders als beim Berliner Testament ist die Leibrente dann dazu vorgesehen, den länger lebenden Partner durch die eigenen Kinder weiter unterstützen zu lassen, wenn einer der beiden Ehepartner stirbt.

Wann endet die Leibrente?

Die Leibrente endet üblicherweise mit dem Tod des Empfängers oder des des länger lebenden Partners, wenn z.B. Eheleute eine gemeinsame Immobilie in eine Leibrente überführt haben.

Leibrente umgekehrt: So funktioniert der Hauskauf auf Raten

Die Immobilienleibrente hat auch Vorteile für Privatpersonen, die auf der Suche nach einer Anlagemöglichkeit sind. Denn auf diese Weise lassen sich oftmals gut erhaltene Immobilien Zug um Zug erwerben. Dabei wird zum Vertragsabschluss zunächst ein Sockelbetrag angezahlt, der Restbetrag wird an den Verkäufer in Form einer Leibrente entrichtet – bis zu seinem Tod.

Für den Verkäufer der Immobilie kann dieses Geschäft lohnend sein, weil er mit dem Verkauf direkt über einen Basisbetrag verfügen und zusätzlich lebenslang eine ergänzende Rente in Anspruch nehmen kann. Für den Käufer hingegen kann der Kauf gegen Leibrente durch Senioren auch unter spekulativen Aspekten von Vorteil sein: Verstirbt der Verkäufer vorzeitig, kann der Gesamtpreis der erworbenen Immobilie u.U. deutlich niedriger ausfallen als er es bei freiem Erwerb über den Verkehrs- oder Marktwert gewesen wäre. Ist (in selteneren Fällen) kein Inflationsausgleich vertraglich fixiert, sinkt der Realwert der zu entrichtenden Leibrente außerdem, was den Erwerb der Immobilie insgesamt weiter vergünstigt.